Πώς θα κάνετε διορθώσεις χωρίς δικαστήριο και έξοδα
Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων διαπιστώνουν καθημερινά πως τα περιουσιακά τους στοιχεία δεν έχουν αποτυπωθεί σωστά στο Κτηματολόγιο. Πρόκειται για ιδιοκτήτες οι οποίοι είτε δήλωσαν κανονικά και σωστά τα ακίνητά τους (προσκομίζοντας τίτλους, τοπογραφικά κ.ά.), είτε δικαιώθηκαν στις Επιτροπές Ενστάσεων ή στις Διευθύνσεις Δασών αλλά τελικά βλέπουν πως οι διορθώσεις δεν έχουν καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο.
Τίθεται έτσι ένα πρώτο ερώτημα: ποιος πληρώνει τελικά τα λάθη του Κτηματολογίου; Η απάντηση διαφέρει ανά περίπτωση. Αλλη είναι η περίπτωση ενός πρόδηλου λάθους, άλλη ενός ακινήτου που εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή μιας λανθασμένης γεωμετρικής αποτύπωσης και άλλη η περίπτωση μιας εγγραφής που σχετίζεται με δασικό χάρτη.
Υπάρχει όμως και ένα δεύτερο ερώτημα: ο ιδιοκτήτης πρέπει να επιβαρυνθεί με έξοδα για να διορθώσει λάθη που δεν προκάλεσε ο ίδιος; Αυτό που παρατηρείται σήμερα – στις περισσότερες περιπτώσεις – είναι πως η πλειονότητα των ιδιοκτητών ακινήτων καλείται να πληρώσει δικηγόρο ή μηχανικό, αλλά και δικαστικά έξοδα, ακόμη κι αν δήλωσε σωστά τα απαιτούμενα στοιχεία κατά την κτηματογράφηση.
Και επειδή όλη αυτή η κατάσταση προκαλεί αίσθημα αδικίας, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 15+2 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες, και ιδίως πότε και πού πρέπει να πληρώσουν.
1. Πότε πρέπει το Κτηματολόγιο να διορθώνει τα στοιχεία χωρίς να χρειάζεται προσφυγή στα δικαστήρια;
Η βασική κατηγορία είναι τα πρόδηλα (δηλαδή τα προφανή) σφάλματα. Πρόκειται για λάθη που προκύπτουν καθαρά από τα έγγραφα και δεν απαιτούν δικαστική κρίση για το ποιος είναι ο ιδιοκτήτης.
2. Σε αυτήν την περίπτωση πώς γίνεται η διόρθωση;
Η διόρθωση προδήλου σφάλματος γίνεται με αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο από τον δικαιούχο ή από τρίτο πρόσωπο που έχει έννομο συμφέρον. Στην αίτηση πρέπει να αναγράφεται ο ΚΑΕΚ, να περιγράφεται πλήρως το λάθος και να επισυνάπτονται τα αποδεικτικά έγγραφα.
Ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου αποδέχεται ή απορρίπτει το αίτημα και, αν δεν αποφανθεί μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες ή αν απορρίψει την αίτηση, ο αιτών μπορεί να προσφύγει στον Κτηματολογικό Δικαστή μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες.
3. Τι γίνεται εάν ένας ιδιοκτήτης έχει δικαιωθεί με την προσφυγή του στην Επιτροπή Ενστάσεων αλλά η απόφαση δεν έχει καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο;
Αν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου υπέβαλε ένσταση ή αίτηση διόρθωσης κατά την κτηματογράφηση, δικαιώθηκε από την αρμόδια επιτροπή, αλλά η απόφαση δεν αποτυπώθηκε στο Κτηματολόγιο, τότε δεν μιλάμε για αμφισβήτηση του δικαιώματος από την αρχή. Μιλάμε για μη εφαρμογή ήδη εκδοθείσας απόφασης.
4. Και τι μπορεί να κάνει;
Σε αυτήν την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ζητήσει την καταχώριση/ενσωμάτωση της ήδη εκδοθείσας απόφασης, η οποία δεν αποτυπώθηκε στις αρχικές εγγραφές, προσκομίζοντάς την μαζί με τα σχετικά έγγραφα.
5. Πότε μπορεί να γίνει αυτεπάγγελτη διόρθωση;
Η αυτεπάγγελτη διόρθωση αφορά περιπτώσεις όπου το Κτηματολογικό Γραφείο μπορεί να διορθώσει σφάλμα χωρίς να απαιτείται πλήρης αντιδικία. Κι αυτό γίνεται όταν το λάθος είναι εμφανές από τα διαθέσιμα στοιχεία ή όταν υπάρχει διοικητική πράξη ή απόφαση που πρέπει να ενσωματωθεί.
Στην πράξη, όμως, ακόμη και όταν το λάθος πρέπει να διορθωθεί «οίκοθεν», ο ιδιοκτήτης συχνά χρειάζεται να υποβάλει αίτηση, θέτοντας υπόψη του προϊσταμένου τα αποδεικτικά στοιχεία. Δηλαδή, η αυτεπάγγελτη διόρθωση δεν σημαίνει πάντα ότι ο πολίτης δεν κάνει τίποτα. Σημαίνει ότι η διόρθωση δεν πρέπει να απαιτεί δικαστική αντιδικία όταν τα στοιχεία είναι καθαρά.
6. Πότε το Κτηματολόγιο είναι υποχρεωμένο να προβεί σε διόρθωση;
Στην περίπτωση όπου ένα ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»: αν ο ιδιοκτήτης διαθέτει νόμιμο τίτλο και συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, μπορεί να υποβάλει αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος η οποία γίνεται υποχρεωτικά δεκτή από το Κτηματολογικό Γραφείο, χωρίς δικαστική προσφυγή.
Το Κτηματολόγιο αναφέρει ότι ο έλεγχος αφορά την ύπαρξη νόμιμου τίτλου και όχι την ευρύτερη αξιολόγηση της διαδοχής δικαιοπαρόχων. Επίσης, για ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» η λύση δίνεται πλέον εξωδικαστικά μέσω ηλεκτρονικής αίτησης προδήλου σφάλματος, ενώ όταν ο ιδιώτης έχει νόμιμο τίτλο, ο προϊστάμενος αναφέρει υποχρεωτικά τον ιδιοκτήτη στο φύλλο του ακινήτου.
7. Και πότε πρέπει να γίνει προσφυγή στα δικαστήρια;
Στην περίπτωση που υπάρχει αμφισβήτηση, σύγκρουση δικαιωμάτων, έλλειψη τίτλου ή ανάγκη αναγνώρισης κυριότητας.
8. Τι γίνεται εάν ένας ιδιοκτήτης δεν εξυπηρετείται στο Κτηματολογικό Γραφείο, και του λένε πως πλέον «όλα γίνονται ηλεκτρονικά»;
Πρόκειται για μια από τις συνηθέστερες δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες. Πράγματι, το Κτηματολόγιο έχει μεταφέρει μεγάλο μέρος των διαδικασιών στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες.
Η ηλεκτρονική υποβολή αιτήσεων διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων γίνεται ψηφιακά και ο αιτών πρέπει να συμπληρώσει συγκεκριμένα πεδία για το ακίνητο, την κατηγορία του σφάλματος, την περιγραφή του λάθους, την αιτούμενη διόρθωση και τα έγγραφα που αποδεικνύουν το αίτημά του.
Ωστόσο, θα πρέπει να καταστεί σαφές πως η ηλεκτρονική διαδικασία δεν μπορεί να «παραπέμπει» από το γκισέ στην οθόνη, χωρίς να εξηγείται στον ιδιοκτήτη ποια αίτηση πρέπει να υποβάλει, ποια έγγραφα χρειάζονται, ποια διαδικασία είναι κατάλληλη για την περίπτωσή του και αν το λάθος διορθώνεται διοικητικά ή απαιτείται δικαστική ενέργεια.
Ιδίως για ηλικιωμένους, κατοίκους χωριών, ιδιοκτήτες αγροτικών ακινήτων ή ιδιοκτήτες που δεν είναι εξοικειωμένοι με τις ηλεκτρονικές εφαρμογές, η φράση «όλα γίνονται ηλεκτρονικά» δεν λύνει το πρόβλημα, αλλά μεταφέρει όλο το βάρος στον ιδιοκτήτη, ο οποίος τελικά αναγκάζεται να απευθυνθεί σε ειδικό για να καταλάβει ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθήσει.
9. Και τι μπορεί να κάνει προκειμένου να εξυπηρετηθεί;
Πρέπει να υποβάλει συγκεκριμένες ερωτήσεις: Ποια αίτηση πρέπει να υποβάλω; Πρόκειται για πρόδηλο σφάλμα, γεωμετρική διόρθωση, «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή δικαστική διόρθωση; Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται; Υπάρχει δυνατότητα αυτεπάγγελτης ή διοικητικής διόρθωσης; Μπορώ να λάβω γραπτή απάντηση ή αριθμό πρωτοκόλλου;
10. Γιατί ένας ιδιοκτήτης πρέπει (πάλι) να πληρώσει δικηγόρο ή μηχανικό για μια αίτηση;
Διότι η αίτηση διόρθωσης στο Κτηματολόγιο δεν είναι πάντα μια απλή υπόθεση. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να γνωρίζει ποια διαδικασία ακολουθείται, ποια έγγραφα απαιτούνται και αν το λάθος είναι νομικό ή τεχνικό. Γι’ αυτό, σε πολλές περιπτώσεις, είναι αναγκαία η συνδρομή δικηγόρου όταν υπάρχουν ζητήματα τίτλων, κληρονομιάς ή εγγραφής σε τρίτο πρόσωπο ή μηχανικού όταν το πρόβλημα αφορά όρια, εμβαδόν, θέση ή γεωμετρική απεικόνιση.
11. Τι γίνεται με τα λάθη στα όρια και στο εμβαδόν;
Εδώ, συνίσταται το μεγαλύτερο οικονομικό βάρος για πολλούς ιδιοκτήτες. Η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων αφορά τη θέση, το σχήμα, τα όρια, τις συντεταγμένες και το εμβαδόν του ακινήτου και η αίτηση πρέπει να συνοδεύεται από ενημερωμένο κτηματογραφικό διάγραμμα που αποδίδει τη διόρθωση και από τοπογραφικό διάγραμμα, ενώ το Κτηματολογικό Γραφείο ενημερώνει τον αιτούντα για τυχόν κοινοποιήσεις σε όμορους δικαιούχους και προθεσμίες για απόψεις.
12. Ποιος πληρώνει το τοπογραφικό ή το διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών;
Στην πράξη, το πληρώνει ο ιδιοκτήτης που ζητά τη διόρθωση και χωρίς να οφείλεται – τις περισσότερες φορές – σε αυτόν το πρόβλημα. Για να διορθωθεί η γεωμετρική εικόνα, απαιτείται τεχνική τεκμηρίωση από μηχανικό, καθώς όταν μια πράξη επιφέρει χωρική μεταβολή, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προμηθευτεί κτηματογραφικό διάγραμμα ώστε ο μηχανικός του να αποτυπώσει τις μεταβολές (συνενώσεις, κατατμήσεις, δουλείες διόδου, διορθώσεις γεωμετρικών σφαλμάτων).
13. Τι προβλέπεται με τα λάθη στους δασικούς χάρτες;
Παρότι πολλοί ιδιοκτήτες δικαιώθηκαν από τις Επιτροπές Εξέτασης Αντιρρήσεων των δασικών χαρτών ή από τη Διεύθυνση Δασών, εντούτοις η κτηματολογική εγγραφή εξακολουθεί να εμφανίζει το Δημόσιο ή τη Διεύθυνση Δασών ως δικαιούχο (!). Αυτή είναι μια ιδιαίτερα σοβαρή περίπτωση, διότι ο ιδιοκτήτης έχει μεν δικαιωθεί σε επίπεδο δασικού χαρακτήρα, αλλά πρέπει να αποκατασταθεί και η κτηματολογική εγγραφή.
Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν πως με νόμο (5142/2024) θεσπίστηκε άμεση διαδικασία διόρθωσης υπέρ του πραγματικού ιδιοκτήτη για περιοχές που είχαν ενταχθεί σε δασικούς χάρτες και στη συνέχεια απεντάχθηκαν.
14. Τι γίνεται εάν ένας ιδιοκτήτης δήλωσε σωστά το ακίνητό του αλλά έγινε λάθος κατά την επεξεργασία των στοιχείων;
Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει πρώτα να αναζητηθεί ο φάκελος της κτηματογράφησης: τι δήλωσε ο ιδιοκτήτης, τι έγγραφα προσκόμισε, τι έγινε στην ανάρτηση, αν υπέβαλε αίτηση διόρθωσης ή ένσταση, αν εκδόθηκε απόφαση και αν αυτή εφαρμόστηκε. Εάν από τον φάκελο προκύπτει καθαρά ότι το ορθό στοιχείο υπήρχε ήδη και δεν μεταφέρθηκε σωστά, τότε ο ιδιοκτήτης έχει ισχυρό επιχείρημα ότι η διόρθωση πρέπει να γίνει διοικητικά.
15. Πότε πρέπει να βάλει βαθιά το χέρι στην τσέπη ένας ιδιοκτήτης;
Ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται συνήθως όταν χρειάζεται να κινηθεί ο ίδιος για να αποδείξει και να τεκμηριώσει το λάθος. Αυτό συμβαίνει κυρίως όταν:
Χρειάζεται μηχανικός για όρια, εμβαδά και γεωμετρικές μεταβολές.
Απαιτείται δικηγόρος για αίτηση, προσφυγή ή αγωγή.
Υπάρχει «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητο και δεν αρκεί απλή διοικητική διόρθωση.
Υπάρχει διαφωνία με γείτονα ή τρίτο.
Πρέπει να αποδειχθεί δικαίωμα κυριότητας ή χρησικτησίας.
Πρέπει να καταχωριστεί ή να αξιοποιηθεί απόφαση δασικής Αρχής ή επιτροπής.
16 Πότε δεν πρέπει να οδηγείται ένας ιδιοκτήτης στα δικαστήρια;
Ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να οδηγείται στα δικαστήρια όταν:
Το λάθος είναι πρόδηλο.
Υπάρχει νόμιμος τίτλος και η εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» μπορεί να διορθωθεί με αίτηση προδήλου σφάλματος.
Υπάρχει απόφαση επιτροπής που δεν έχει εφαρμοστεί.
Υπάρχει απόφαση ΕΠΕΑ ή δασικής Αρχής και πληρούνται οι προϋποθέσεις της ειδικής διαδικασίας.
Το λάθος αφορά στοιχεία που προκύπτουν καθαρά από τα έγγραφα.
Δεν υπάρχει αμφισβήτηση από τρίτους.
17. Και πότε η προσφυγή είναι μονόδρομος;
Οταν:
Δύο πρόσωπα διεκδικούν το ίδιο δικαίωμα.
Το ακίνητο εμφανίζεται στο όνομα τρίτου και εκείνος δεν συναινεί.
Δεν υπάρχει σαφής τίτλος.
Η κυριότητα στηρίζεται σε χρησικτησία που πρέπει να αναγνωριστεί.
Υπάρχει σοβαρή διαφωνία για τα όρια.
Η διόρθωση επηρεάζει εμπράγματα δικαιώματα τρίτων.
Το Κτηματολογικό Γραφείο απορρίψει αιτιολογημένα την αίτηση.
