Η στεγαστική κρίση στην Ευρώπη καλά κρατεί – Τα AirBnB, ο υπερτουρισμός και το gentrification

Η ανεπαρκής κατασκευή και ο υπερτουρισμός έχουν εντείνει την έλλειψη κατοικιών, ενώ οι τιμές παραμένουν υψηλές.

Από τη Σουηδία μέχρι την Ισπανία, την Ολλανδία και την Ελλάδα, οι μεσαίες τάξεις δυσκολεύονται ολοένα και περισσότερο να βρουν στέγη στα κέντρα των μεγάλων πόλεων. Η ανεπαρκής κατασκευή και ο υπερτουρισμός έχουν εντείνει την έλλειψη κατοικιών, ενώ οι τιμές παραμένουν υψηλές.

Το 2022, όταν τα επιτόκια εκτινάχθηκαν στα ύψη, υπήρχαν φόβοι για μεγάλο ευρωπαϊκό κραχ ακινήτων. Δεν συνέβη, αλλά δεν υπάρχει λόγος να χαιρόμαστε. Αντίθετα, η αγορά έχει εισέλθει σε μια φάση που οιονεί «παγώματος», με απότομη επιβράδυνση του αριθμού των πωλήσεων, ανεπάρκεια νέων κατασκευών και πτώση των τιμών των ακινήτων που παραμένουν ιστορικά πολύ υψηλές, περιορίζοντας την πρόσβαση σε ακίνητα για τους νέους.

Σε ολόκληρη την Ευρώπη, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν ή παρέμειναν στάσιμες το 2023. Μειώθηκαν κατά 5% στη Γερμανία, κατά 2% τόσο στο Ηνωμένο Βασίλειο όσο και στη Γαλλία και αυξήθηκαν ελαφρά κατά 2% έως 3% στην Ιταλία και την Ισπανία, σύμφωνα με στοιχεία από τον οίκο αξιολόγησης Fitch, σε έκθεση για την παγκόσμια ακίνητη περιουσία που δημοσιεύθηκε τον Δεκέμβριο του 2023, σύμφωνα με την Le Monde.

«Αναμένουμε σταθερή ή μέτρια αύξηση των τιμών το 2024 και το 2025», σύμφωνα με τον Fitch

Ωστόσο, η Γαλλία αποτελεί εξαίρεση, καθώς φέτος αναμένεται πτώση των τιμών από 2% έως 4%.

Οι οικονομικές συνθήκες οδήγησαν σε φόβους για πολύ χειρότερα. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αύξησε τα επιτόκιά της από -0,5% σε 4% μεταξύ Σεπτεμβρίου 2019 και Σεπτεμβρίου 2023, τη μεγαλύτερη αύξηση στην ιστορία του ενιαίου νομίσματος. Όμως, στη ζώνη του ευρώ, τα δάνεια είναι κυρίως με σταθερά επιτόκια για μεγάλες περιόδους. Υπό αυτές τις συνθήκες, η αύξηση των επιτοκίων δεν αφορά αυτούς που έχουν ήδη δανειστεί, αλλά μόνο τους νέους αγοραστές που, επομένως, δυσκολεύονται περισσότερο να λάβουν δάνειο από την τράπεζα.

Οι ιδιοκτήτες που έχουν δάνεια σε χαμηλά σταθερά επιτόκια αποφεύγουν να μετακινηθούν, φοβούμενοι ότι δεν μπορούν να λάβουν νέο δάνειο, κάτι που ζημειώνει την αγορά, μειώνοντας τον αριθμό των ακινήτων προς πώληση.

Στη Γερμανία, για παράδειγμα, ο αριθμός των δανείων ακινήτων μειώθηκε κατά το ήμισυ μέσα σε δύο χρόνια. Στη Γαλλία, οι συναλλαγές ακινήτων έχουν μειωθεί κατά ένα τέταρτο. Επιπλέον, ο αριθμός των κατασκευών είναι ανεπαρκής, ιδιαίτερα σε χώρες που κατακλύζονται από τουρίστες κατά τη θερινή περίοδο και σε εκείνες που έχουν υποδεχτεί Ουκρανούς πρόσφυγες από την έναρξη της ρωσικής εισβολής στην Ουκρανία στις αρχές του 2022.

Αυτό το πάγωμα της αγοράς σε πολύ υψηλές τιμές έχει οδυνηρές διαδοχικές κοινωνικές συνέπειες. Στα κέντρα των πόλεων που κατακλύζονται από τουρίστες, η εργατική και η μεσαία τάξη, που πλήττονται επίσης από τον πληθωρισμό της ενέργειας και των τροφίμων, δυσκολεύονται ολοένα και περισσότερο να βρουν στέγη.

Στην Ελλάδα, ο υπερτουρισμός επιδεινώνει τα προβλήματα

Στην Ελλάδα, το gentrification σε μεγάλες πόλεις όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και σε ορισμένα νησιά δημοφιλή στους τουρίστες, έχει εξοργίσει τους ντόπιους, οι οποίοι τώρα δυσκολεύονται να βρουν στέγη.

Ο Κώστας, ένας νεαρός φοιτητής αρχιτεκτονικής, τον έδιωξαν από το διαμέρισμά του στα Εξάρχεια στις αρχές Ιανουαρίου. «Ο ιδιοκτήτης μου αύξησε το ενοίκιο κατά 100 ευρώ πέρυσι, μετά, τον Σεπτέμβριο [2023], μου είπε ότι ήθελε να το μετατρέψει σε Airbnb», λέει ενοχλημένος. Τώρα παλεύω να βρω στούντιο όχι πολύ μακριά από το πανεπιστήμιό μου, όλες οι τιμές έχουν εκτοξευθεί στα ύψη!».

Στα Εξάρχεια, μια εναλλακτική γειτονιά «κοιτίδα του αναρχισμού» και της φοιτητικής εξέγερσης κατά της δικτατορίας το 1973, οι αντιδράσεις σε αυτό το gentrification είναι μερικές φορές βίαιες – εκεί οργανώνονται διαδηλώσεις ενάντια στην κατασκευή ενός νέου μετρό, με συνθήματα στους τοίχους κατά των τουριστών ενώ καταστήματα που θεωρούνται αντιπροσωπευτικά αυτής της επιταχυνόμενης μεταμόρφωσης της γειτονιάς έχουν βανδαλιστεί, όπως γράφει η Le Monde.

Το 2023 τα ελληνικά ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5,9% κατά μέσο όρο και η αύξηση είναι 37% από το 2018. Σε ορισμένες γειτονιές είναι ακόμη και 50%, ενώ οι μισθοί έχουν αυξηθεί ελαφρώς εδώ και δεκαπέντε χρόνια.

Κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους στις αρχές της δεκαετίας του 2010, πολλοί ιδιοκτήτες δεν είχαν την οικονομική δυνατότητα να πληρώσουν φόρους και να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους – έτσι επέλεξαν να διατηρήσουν τα σπίτια τους κλειστά. Όταν όμως η οικονομία ανέκαμψε το 2015, οι επενδυτές ενδιαφέρθηκαν για αυτά τα ακίνητα, καθώς και για γραφεία ή μικρά καταστήματα που έκλεισαν κατά τη διάρκεια της ύφεσης, προκειμένου να τα μετατρέψουν σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.

Το 2016 ο Βαγγέλης Φιλιππίδης εργαζόταν σε μια μικρή διαφημιστική εταιρεία όταν άλλαξε δραστηριότητα. «Μεταμόρφωσα το γραφείο μου σε δύο διαμερίσματα Airbnb », εξηγεί. Δημιούργησε τη δική του εταιρεία, η οποία πλέον απασχολεί δεκαεπτά άτομα, και τώρα διαχειρίζεται 80 διαμερίσματα για άλλους ιδιοκτήτες. «Πολλές εταιρείες έκλεισαν κατά τη διάρκεια της κρίσης, τα γραφεία βρέθηκαν άδεια: η επιχείρηση Airbnb ήταν ένα όφελος για την Ελλάδα, που δεν είναι βιομηχανική χώρα », υπογραμμίζει ο σαραντάχρονος. Μπορεί. Όμως, σύμφωνα με την Τράπεζα Πειραιώς, υπάρχει σήμερα έλλειψη 212.000 κατοικιών στη χώρα, κυρίως επειδή 170.000 διαμερίσματα ή σπίτια έχουν τεθεί σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως η Airbnb.

Για να περιορίσει το πρόβλημα, η κυβέρνηση έχει ξεκινήσει ένα πρόγραμμα για να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν τα σπίτια τους: θα επωφεληθούν από φορολογικές εκπτώσεις εάν τα νοικιάσουν, ιδιαίτερα σε νέους. Ετοιμάζεται επίσης να αυξήσει από 250.000 ευρώ σε 800.000 ευρώ το επίπεδο των επενδύσεων σε ακίνητα που απαιτούνται από μη ευρωπαίους υπηκόους που επιθυμούν να αποκτήσουν «χρυσή βίζα» στη χώρα.